Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất

Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản đặc biệt, phát sinh trong quan hệ pháp luật về đất đai. Về mặt pháp lý, không có khái niệm mua bán đất đai, mà chỉ có khái niệm chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Bộ luật Dân sự. Bài viết này, Idlawyer sẽ đưa đến các bạn đọc chi tiết về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay.

Các khái niệm liên quan

Trước khi tìm hiểu chi tiết quy định pháp luật về quyền sử dụng đất, chúng ta cần làm rõ một số khái niệm quan trọng sau đây.

Quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất được công nhận bởi Nhà nước. Hiến pháp và Luật Đất đai đều ghi nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua việc giao đất, cho thuê đất. Người có quyền sử dụng đất được sử dụng nhằm khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất hoặc định đoạt quyền sử dụng đất như (chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,…).

Quyền sử dụng đất được xem là một loại tài sản đặc biệt, cụ thể là một quyền tài sản. Quyền sử dụng đất là tài sản vô hình, chúng ta không thể cầm nắm, nhìn thấy được. Quyền này được Nhà nước công nhận bằng việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất người sử dụng đất.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong đó:

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hành vi pháp lý được thực hiện bởi cá nhân hoặc một tổ chức này dành cho cá nhân hoặc tổ chức khác. Bên được nhận chuyển quyền sử dụng đất sẽ được thụ hưởng tất cả các quyền đối với thửa đất chuyển giao một cách hợp pháp.

Chuyển nhượng quyền sử dụng có thể là chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng sử dụng đất cùng với việc chuyển quyền sở hữu tài sản trên đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là văn bản ghi lại thỏa thuận giữa các bên về các nội dung liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như: Thông tin về các bên, thông tin về thửa đất, điều kiện chuyển nhượng, giá chuyển nhượng, thời điểm chuyển nhượng,.....

Đối tượng chính của hợp đồng chuyển nhượng sẽ là quyền sử dụng đất đai do Nhà nước công nhận cho bên chuyển nhượng theo quy định của Luật Đất đai.

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ các điều kiện như sau:

• Có Giấy chứng nhận (đối với đối tượng được cấp giấy chứng nhận);

• Đất không có tranh chấp;

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

• Còn trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài các điều kiện trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện tương ứng quy định tại Luật Đất đai.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Các loại quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng

Để xác định quyền sử dụng đất có được phép chuyển nhượng hay không, trước tiên phải xem xét nguồn gốc tạo lập đất để phân loại, sau đó cần xác định chủ thể đang sử dụng là ai để xác định điều kiện riêng tương ứng trong việc chuyển nhượng. 

Nhà nước với tư cách là đại diện cho toàn dân với toàn bộ sở hữu đất đai thực hiện việc chuyển giao, phân bổ quyền sử dụng đất cho các chủ thể để sử dụng, khai thác đất. Việc chuyển giao này được thực hiện bằng các hình thức:

• Nhà nước giao đất có thu tiền và không thu tiền sử dụng đất
• Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền hàng năm tùy theo đối tượng hay mục đích sử dụng
• Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

Trong đó, đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất và đất được Nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm sẽ có những hạn chế nhất định trong việc chuyển nhượng.

Các chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

Thứ nhất, đối với tổ chức sử dụng đất: Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất Đai thì không có quyền chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Tuy nhiên, đối với tổ chức sự nghiệp công lập mà có tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền chuyển nhượng; việc thực hiện các quyền này phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê mà được miễn, giảm tiền thuê, tiền sử dụng đất thì được chuyển nhượng trừ trường hợp Tổ chức đó được Nhà nước giao hay cho thuê đất để kinh doanh có lợi nhuận và không vì mục đích xây dựng nhà ở mà được miễn tiền thuê hay sử dụng đất toàn bộ.

Thứ hai, đối với hộ gia đình hay cá nhân sử dụng đất: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm các nội dung cơ bản sau đây:

• Tên, địa chỉ của các bên;

• Quyền, nghĩa vụ của các bên;

• Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;

• Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng;

• Giá chuyển nhượng;

• Phương thức, thời hạn thanh toán;

• Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;

• Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất;

• Quyền và nghĩa vụ của các bên.

Đây là những nội dung chủ yếu, bắt buộc phải có của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngoài ra, các bên có thể thỏa thuận những nội dung khác liên quan đến việc chuyển nhượng mà không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Lưu ý khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khi giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các cần lưu ý những nội dung sau:

Việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Công chứng, chức thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc tổ chức hành nghề công chứng hoặc Ủy ban nhân nhân có thẩm quyền xác thực tính hợp pháp của giao dịch, tính tự nguyện của các bên khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực và có hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng, chứng thực, trừ trường hợp bên chuyển nhượng là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Một số rủi ro khi cần tránh thực hiện

Thứ nhất, cần xác minh để làm rõ việc thửa đất là tài sản chung của vợ chồng hoặc tài sản chung của nhiều người không. Trường hợp thửa đất là tài sản chung của vợ chồng hoặc của nhiều người thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phải do cả vợ và chồng hoặc tất cả những người có tên trên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất định đoạt.

Thứ hai, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đủ điều kiện được sử dụng đất tại Việt Nam. Trường hợp người được thừa kế quyền sử dụng đất không thuộc đối tượng được sử dụng đất tại Việt Nam thì được hưởng giá trị quyền sử dụng đất.

Thứ ba, các bên cần thiết phải xác minh cụ thể, chi tiết, chính xác tình trạng pháp lý của thửa đất như: chủ sử dụng đất, diện tích, vị trí, nghĩa vụ tài chính, tình trạng thế chấp, kê biên, thông tin quy hoạch không,... để đảm bảo hạn chế thấp nhất tranh chấp xảy ra khi giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thứ tư, trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ dự án thương mại thì cần kiểm tra về điều kiện chuyển nhượng của dự án, thông tin về chủ đầu tư dự án,...

Kết luận

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là loại hợp đồng phổ biến trong đời sống. Những tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng thường xuyên xảy. Vì vậy, khi giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên cần có sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật sư để hạn chế thấp nhất rủi ro trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo dõi website ldlawyer.vn để cập nhật những bài viết về pháp lý của Luật sư.