Đất thổ cư là đất gì? Cách tính giá đất lên thổ cư theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP

ĐẤT THỔ CƯ LÀ GÌ?

Đất thổ cư là tên dân gian thường gọi về loại đất ở, thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Theo luật Đất đai 2024, đất ở bao gồm đất ở nông thôn và đô thị.

Đất thổ cư là đất gì?

Đất thổ cư là đất làm nhà ở và các mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị. Đây là một phần của nhóm đất phi nông nghiệp, thường được quy hoạch và cấp phép xây dựng nhà để ở hoặc cho các dự án xây dựng nhà ở và phát triển đô thị.

Đặc điểm chính của đất thổ cư

Mục đích sử dụng: Đất thổ cư chủ yếu dùng để xây dựng nhà ở, công trình phụ trợ và các hoạt động sinh hoạt dân sinh. Nó không dùng cho mục đích sản xuất nông nghiệp hay công nghiệp.

• Phân loại: Đất thổ cư bao gồm đất ở tại đô thị và đất ở tại nông thôn. Mỗi loại đất thổ cư có các quy định khác nhau về diện tích, thiết kế, mục đích sử dụng.
• Quy định pháp lý: Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư cần phải tuân thủ quy định của pháp luật, bao gồm việc thực hiện các thủ tục pháp lý và đáp ứng các điều kiện quy hoạch.
• Quy hoạch và phê duyệt: Đất thổ cư phải nằm trong khu vực đã được quy hoạch cho mục đích sử dụng đất ở và phải được cơ quan chức năng phê duyệt.

Tóm lại, đất ở thổ cư là loại đất được quy hoạch và cấp phép cho mục đích xây dựng nhà ở, các công trình dân sinh, khác với các loại đất nông nghiệp hoặc đất sử dụng cho các mục đích công nghiệp hay công cộng. Việc sử dụng và chuyển đổi đất thổ cư cần phải tuân thủ đúng các quy định của pháp luật và quy hoạch tại mỗi địa phương.

CÁCH TÍNH GIÁ ĐẤT LÊN THỔ CƯ

Theo quy định của Nghị định 103/2024/NĐ-CP và các thông tư, văn bản hướng dẫn khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư, cách tính giá đất lên thổ cư phụ thuộc vào 5 yếu tố như: diện tích đất, tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, thời gian đã sử dụng, giá đất thổ cư sau chuyển đổi.

1. Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất

* Trong đó:

* Ví dụ: Cách tính giá đất lên thổ cư từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất.

Tình huống:

• Diện tích đất nông nghiệp: 1.000m2
• Diện tích đất (tính tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích): 300m2
• Bảng giá đất ở: 10.000.000đ
• Bảng giá đất nông nghiệp: 500.000đ

* Kết quả:

• Tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích sử dụng: 300m2 x 10.000.000đ = 3.000.000.000đ
• Tiền sử dụng đất trước khi chuyển mục đích: 300m2 x 500.000đ = 150.000.000đ
• Tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng:
• 3.000.000.000đ - 150.000.000đ = 2.850.000.000đ

Như vậy, bạn sẽ cần nộp 2,85 tỷ đồng khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở.

2. Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê 01 lần

* Trong đó:

* Ví dụ: Cách tính giá đất lên thổ cư từ đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền 1 lần.

Tình huống:

• Diện tích đất: 1.000m2
• Bảng giá đất ở: 10.000.000đ
• Giá đất cho thuê:  1.000.000đ
• Thời hạn cho thuê đất: 50 năm
• Thời hạn sử dụng đất còn lại: 30 năm

* Kết quả:

• Tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích: 1.000m2 x 10.000.000đ = 10.000.000.000đ
• Tiền thuê đất trước khi chuyển mục đích: 1.000m2 x 1.000.000đ/50x30 = 600.000.000đ
• Tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển sang đất ở:
• 10.000.000.000đ - 600.000.000đ = 9.400.000.000đ

Chi phí chuyển đổi từ thuê đất nông nghiệp sang đất thổ cư là 9,4 tỷ đồng.

Ghi chú: Nếu thời gian sử dụng đất còn lại không tròn năm sẽ tính theo tháng. Trường hợp không đủ tròn tháng, nếu thời gian ≥15 ngày thì tính tròn 1 tháng, dưới 15 ngày thì không tính tiền sử dụng đất. Đối với đất nông nghiệp thuê trả tiền hàng năm, tiền sử dụng đất trước khi chuyển mục đích sẽ bằng 0.