Đất trồng cây lâu năm là loại đất nông nghiệp được sử dụng để trồng các loại cây có chu kỳ sinh trưởng dài từ nhiều năm trở lên, như cây công nghiệp lâu năm (cà phê, cao su), cây ăn quả lâu năm (xoài, sầu riêng), cây dược liệu lâu năm. Khái niệm này được quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Thông tư số 75/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Đất trồng cây lâu năm (ký hiệu CLN) thuộc nhóm đất nông nghiệp là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được gieo trồng một lần, sinh trưởng trong nhiều năm và cho thu hoạch một hoặc nhiều lần. Các nhóm cây lâu năm được trồng trên loại đất này bao gồm:
1. Cây công nghiệp: Chủ yếu được trồng để cung cấp nguyên liệu cho ngành công nghiệp, chế biến thực phẩm. Ví dụ, cây cao su cung cấp mủ cho sản xuất lốp xe và găng tay, cây ca cao cho hạt làm sô cô la, cây cà phê cung cấp hạt cho ngành chế biến cà phê, cây chè cung cấp lá cho sản xuất trà. Cây điều cung cấp hạt làm thực phẩm, cây hồ tiêu cung cấp gia vị, còn cây dừa cung cấp nước, cơm và dầu dừa phục vụ ngành thực phẩm, mỹ phẩm.
2. Cây ăn quả lâu năm: cung cấp trái cây tươi hoặc chế biến dùng trực tiếp hoặc làm nguyên liệu. Ví dụ, cây bưởi cho quả dinh dưỡng cao; cây cam giàu vitamin C; cây chôm chôm ngọt giòn; cây mận để ăn tươi hoặc làm mứt; cây mơ để chế biến; cây măng cụt ngọt; cây nhãn tươi hoặc sấy khô; cây sầu riêng hương vị đặc biệt; cây vải ngọt thơm; cây xoài thường dùng tươi hoặc làm nước ép.
3. Cây dược liệu lâu năm: Trồng để thu hoạch các bộ phận dùng làm thuốc hoặc sản phẩm bổ dưỡng, bao gồm: cây hồi với hạt dùng làm gia vị và trong dược phẩm; cây quế cung cấp vỏ làm gia vị, thuốc; cây đỗ trọng hỗ trợ điều trị xương khớp trong y học cổ truyền; cây long não với tinh dầu ứng dụng trong y học, chăm sóc sức khỏe; cây sâm với rễ được dùng trong y học cổ truyền, bổ sung sức khỏe.
4. Các loại cây lâu năm khác: Bao gồm cây gỗ, cây tạo bóng mát và cây cảnh quan. Cây gỗ như bạch đàn, xoan được trồng để cung cấp gỗ cho xây dựng, chế tác đồ nội thất. Cây tạo bóng mát như xà cừ, hoa sữa giúp cải thiện cảnh quan đô thị và cung cấp bóng mát. Cây cảnh quan như lộc vừng, bụt mọc được trồng để làm đẹp môi trường, tạo cảnh quan.
Dưới đây là bảng so sánh một số điểm khác biệt cơ bản giữa đất trồng cây lâu năm và đất ở theo quy định của Luật Đất đai 2024:
| Tiêu chí | Đất trồng cây lâu năm | Đất ở (đất ở tại nông thôn/thành thị) |
|---|---|---|
| Nhóm đất | Nhóm đất nông nghiệp | Nhóm đất phi nông nghiệp |
| Mục đích sử dụng | Trồng cây có chu kỳ sinh trưởng dài hạn | Xây dựng nhà ở, công trình phục vụ đời sống |
| Quyền xây dựng nhà | Không được xây nhà kiên cố, chỉ được làm tạm nếu được phép | Được phép xây dựng nhà ở theo quy hoạch |
| Thời hạn sử dụng | 50 năm (có thể được gia hạn) | Lâu dài, ổn định và không xác định thời hạn |
| Khả năng chuyển mục đích | Có thể xin chuyển đổi sang đất ở nếu phù hợp quy hoạch | Không cần chuyển đổi |
Việc phân biệt rõ giữa hai loại đất giúp người dân tránh vi phạm pháp luật trong quá trình sử dụng, chuyển nhượng hoặc đầu tư vào bất động sản. Nếu có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng, cần thực hiện đầy đủ thủ tục theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Theo Luật Đất đai 2024 số 31/2024/QH15 thì đất trồng cây lâu năm có thể được chuyển đổi thành đất thổ cư, nhưng việc này yêu cầu thực hiện đúng quy trình pháp lý. Để thực hiện chuyển đổi, chủ sở hữu đất cần làm thủ tục theo quy định của pháp luật, bao gồm việc xin phép cơ quan có thẩm quyền, đồng thời đáp ứng các yêu cầu về quy hoạch và sử dụng đất. Quá trình chuyển đổi này giúp đảm bảo rằng việc chuyển mục đích sử dụng đất diễn ra hợp pháp, đúng theo quy định hiện hành.
1. Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện: Theo Khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024, để chuyển đổi đất nông nghiệp, bao gồm đất cây lâu năm (CLN), sang đất ở, điều kiện tiên quyết là phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện là cơ sở pháp lý quan trọng, đảm bảo việc chuyển đổi đất thực hiện trong phạm vi và mục đích đã được hoạch định, nhằm bảo vệ sự phát triển đồng bộ của khu vực.
2. Phù hợp với quy hoạch chi tiết: Để đất CLN có thể được chuyển đổi thành đất thổ cư, khu vực đất cần phải nằm trong diện tích đã được quy hoạch cho mục đích sử dụng đất ở theo quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch chi tiết. Điều này có nghĩa là khu đất phải thuộc vùng được dự kiến phát triển thành khu dân cư hoặc có kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở trong các tài liệu quy hoạch đã được phê duyệt. Quy hoạch này giúp đảm bảo việc chuyển đổi phù hợp với kế hoạch phát triển chung của khu vực, từ đó tránh việc lãng phí tài nguyên và bảo đảm sự phát triển bền vững.
3. Tuân thủ các quy định pháp lý: Ngoài việc phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, việc chuyển đổi đất CLN lên thổ cư cũng phải tuân thủ các quy định pháp lý khác liên quan, như các quy định về thủ tục hành chính như chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, bao gồm đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài liệu cần thiết khác. Quá trình này thường yêu cầu sự tham gia của cơ quan quản lý đất đai địa phương để kiểm tra, phê duyệt yêu cầu chuyển đổi.
Để thực hiện việc chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư, bạn cần chuẩn bị đầy đủ các hồ sơ sau:
1. Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất: Đây là tài liệu chính thức yêu cầu việc chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở. Đơn này cần được viết rõ ràng, nêu rõ lý do và mục đích của việc chuyển đổi, kèm theo các thông tin về diện tích, vị trí của khu đất.
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Đây là tài liệu chứng minh quyền sở hữu và sử dụng đất của bạn, giúp cơ quan chức năng xác minh tính hợp pháp của yêu cầu chuyển đổi.
3. Các tài liệu khác liên quan: Tùy theo yêu cầu của cơ quan nhà nước tại địa phương, bạn có thể cần chuẩn bị thêm các tài liệu bổ sung như bản sao quy hoạch sử dụng đất, giấy tờ chứng minh tính hợp pháp của việc sử dụng đất, hoặc các giấy tờ chứng minh tình trạng pháp lý của khu đất.
1. Nộp hồ sơ: Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, bạn cần nộp chúng cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thường là Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương. Cơ quan này sẽ tiếp nhận hồ sơ rồi tiến hành kiểm tra tính hợp lệ của các tài liệu.
2. Xét duyệt hồ sơ: Cơ quan chức năng sẽ xem xét hồ sơ để đảm bảo rằng việc chuyển đổi phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và các quy định pháp lý. Quá trình xét duyệt có thể bao gồm kiểm tra thực địa, tham khảo ý kiến của các phòng ban liên quan, xác minh các thông tin trong hồ sơ.
3. Phê duyệt, cấp Giấy chứng nhận: Nếu hồ sơ đáp ứng đầy đủ các yêu cầu, cơ quan chức năng sẽ phê duyệt và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới, ghi nhận việc chuyển đổi từ đất CLN sang đất thổ cư. Trong trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện, bạn sẽ nhận được thông báo kèm hướng dẫn để điều chỉnh hoặc bổ sung các tài liệu cần thiết.
4. Cấp giấy chứng nhận: Sau khi được phê duyệt, bạn sẽ hoàn tất các thủ tục và nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới có ghi rõ mục đích sử dụng đất được cấp cho bạn theo quy định pháp luật.
Tóm lại, Luật Đất đai 2024 hoàn toàn cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm lên đất thổ cư nhưng yêu cầu phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện và thực hiện các thủ tục pháp lý đúng quy định. Nếu đất thuộc diện quy hoạch phù hợp, để quá trình chuyển đổi diễn ra thuận lợi, bạn cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ để đảm bảo thực hiện đúng quy trình. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào, hãy tham khảo ý kiến từ các luật sư của LDLAWYER nhé.
Hỏi đáp về đất trồng cây lâu năm (theo Luật Đất đai 2024)Đất trồng cây lâu năm có lên thổ cư được không?Có thể chuyển lên thổ cư (đất ở) nếu phù hợp quy hoạch và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận theo Điều 121. Chuyển mục đích sử dụng đất của Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025). Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện theo trình tự, thủ tục và nghĩa vụ tài chính quy định tại Luật Đất đai 2024 và văn bản hướng dẫn thi hành. Đất trồng cây lâu năm có được xây nhà không?Đất trồng cây lâu năm không được phép xây dựng nhà ở kiên cố nếu chưa chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở. Nếu muốn xây nhà, người sử dụng đất phải xin chuyển mục đích và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận theo quy hoạch được duyệt. Đất trồng cây lâu năm có sổ đỏ không?Đất trồng cây lâu năm đủ điều kiện theo quy định vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Người sử dụng đất phải có giấy tờ hợp pháp, sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp và phù hợp quy hoạch thì được xem xét cấp sổ theo quy định hiện hành. Đất trồng cây lâu năm có được bán không?Đất trồng cây lâu năm được phép chuyển nhượng (bán) nếu có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn thời hạn sử dụng, không có tranh chấp và phù hợp quy hoạch. Việc chuyển nhượng phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai theo quy định hiện hành. Đất trồng cây lâu năm có thời hạn sử dụng bao lâu?Thời hạn sử dụng đất trồng cây lâu năm đối với hộ gia đình, cá nhân là 50 năm; đối với tổ chức là theo dự án, tối đa 70 năm. Khi hết hạn, người sử dụng đất có thể được xem xét gia hạn nếu tiếp tục có nhu cầu và phù hợp quy hoạch. Đất trồng cây lâu năm có bị thu hồi không?Đất trồng cây lâu năm có thể bị thu hồi trong các trường hợp như: sử dụng sai mục đích, không sử dụng đất liên tục 24 tháng, hoặc bị Nhà nước thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội theo quy định hiện hành. Đất trồng cây lâu năm có được cấp giấy phép xây dựng không?Đất trồng cây lâu năm không được cấp giấy phép xây dựng nhà ở hoặc công trình dân dụng nếu chưa chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở hoặc đất phi nông nghiệp. Muốn xây dựng hợp pháp, người sử dụng đất phải xin chuyển mục đích và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận. Hợp thửa đất thổ cư và đất trồng cây lâu năm có được không?Có thể hợp thửa đất thổ cư và đất trồng cây lâu năm nếu các thửa liền kề, có cùng người sử dụng và đủ điều kiện về diện tích, giấy tờ pháp lý. Tuy nhiên, sau khi hợp thửa, mục đích sử dụng của từng phần đất vẫn được ghi rõ theo từng loại đất theo quy định hiện hành. |
