Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 đã được Quốc hội thông qua tại kỳ họp bất thường lần thứ 5 gồm 16 chương và 260 điều, đã quán triệt đầy đủ và thể chế hóa theo đúng tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ 5 BCH Trung ương Đảng khóa XIII, phù hợp với Hiến pháp, đồng bộ, thống nhất với hệ thống pháp luật hiện hành. Bài viết dưới đây, ldlawyer sẽ đưa đến quý bạn đọc những điểm mới trong quy định của Luật Đất đai năm 2024!
Luật Đất đai năm 2024 có nhiều điểm mới quan trọng như sau:
Luật Đất đai năm 2024 gồm 16 chương với 260 điều, trong đó sửa đổi, bổ sung 180/212 điều của Luật Đất đai năm 2013 và bổ sung mới 78 điều đã được chuẩn bị công phu, nghiêm túc trên cơ sở kết quả tổng kết, đánh giá thực tiễn quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2013, nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế phù hợp.
Luật mới đã thể chế hóa đầy đủ 05 quan điểm, 03 mục tiêu, 06 nhóm giải pháp và 08 chính sách lớn trong hoàn thiện pháp luật đất đai đã được định hướng tại Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban chấp hành Trung ương.
Luật Đất đai năm 2024
So với Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 đã thể chế nhiều nội dung mới mang tính chất đột phá quan trọng, góp phần vào mục tiêu hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý, sử dụng đất như:
Trong đó có các nội dung đổi mới đặc biệt quan trọng sẽ được chúng tôi phân tích chi tiết dưới đây.
Luật Đất đai năm 2024 đã đổi mới quy trình, nội dung, phương pháp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tăng cường công khai, minh bạch. Các quy hoạch quốc gia cũng như quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp, thống nhất, đồng bộ, gắn kết chặt chẽ thúc đẩy lẫn nhau để phát triển. Ngoài ra, người dân được lấy ý kiến trong công tác lập quy hoạch sử dụng đất.
Bổ sung, hoàn thiện các quy định về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong các khu vực quy hoạch, theo đó:
Quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Phân cấp cho các địa phương trong xác định các chỉ tiêu quy hoạch để các địa phương chủ động phát triển kinh tế - xã hội.
Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện (Điều 67): Tiếp tục quy định về lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho quản lý nhà nước về đất đai. Đồng thời doanh nghiệp sẽ chủ động trong đầu tư, người có đất bị thu hồi sẽ biết trước kế hoạch sử dụng đất để chủ động trong việc sử dụng đất, thực hiện quyền của mình, ổn định đời sống, sản xuất.
Các nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện quy định trong Luật quy định nội dung đơn giản hơn, không yêu cầu phải đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất gắn liền với thửa đất ở của hộ gia đình, cá nhân. Quy định cụ thể một số trường hợp không phải bổ sung vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.
Thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều 72): Phân cấp cho Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, lồng ghép nội dung kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh vào nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; Phân cấp thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất quốc gia cho Chính phủ.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Nội dung Chương VI của Luật Đất đai được tách thành một chương riêng so với quy định của Luật Đất đai năm 2013, quy định cụ thể về các trường hợp:
Nhà nước thu hồi đất; căn cứ, điều kiện; thẩm quyền thu hồi đất;
Thông báo, trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; cơ quan, đơn vị, tổ chức có trách nhiệm thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; quản lý, khai thác sử dụng quỹ đất đã thu hồi;
Cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất; trưng dụng đất.
Ngoài những nội dung kế thừa Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 có các điểm đổi mới về thu hồi đất, trưng dụng đất sau đây:
Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh (Điều 78);
Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 79);
Căn cứ, điều kiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 80);
Thu hồi đất do vi phạm (Điều 81);
Thu hồi do chấm dứt sử dụng đất theo pháp luật (Điều 82);
Thẩm quyền thu hồi đất và xử lý trường hợp thu hồi đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản công (Điều 83);
Trường hợp thu hồi đất liên quan đến quốc phòng, an ninh (Điều 84);
Trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 87).
Luật Đất đai sửa đổi quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, đảm bảo sau khi Nhà nước thu hồi đất, người dân có chỗ ở, chỗ sản xuất, người có đất thu hồi được đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp và tìm kiếm việc làm; đảm bảo ổn định được cuộc sống, nơi ở mới bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
Quy định cụ thể trình tự, thủ tục các bước thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất đảm bảo nguyên tắc có sự tham gia của người dân ở các giai đoạn, đảm bảo nguyên tắc người có đất bị thu hồi được xem xét tái định cư trước khi thu hồi đất.
Luật Đất đai sửa đổi đã bổ sung nhiều căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Đối với trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất: luật quy định cụ thể các đối tượng được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng trụ sở cơ quan. Đồng thời, bổ sung 3 trường hợp, gồm:
Giao đất cho cơ quan, tổ chức sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở công vụ;
Giao đất cho đồng bào dân tộc thiểu số thuộc đối tượng được hưởng chính sách;
Giao đất tín ngưỡng để bồi thường cho các trường hợp Nhà nước thu hồi đất tín ngưỡng.
Đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền có thu tiền sử dụng đất: bổ sung 3 trường hợp, gồm:
Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân;
Dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;
Xây dựng cơ sở lưu giữ tro cốt.
Giao đất
Đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất: luật cũng quy định cụ thể các trường hợp Nhà nước thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Đồng thời, quy định cụ thể các trường hợp giao đất, cho thuê đất phải thông qua và trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu dự án.
Đối với trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất: luật mới đã sửa đổi kiểm soát từ bước quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với quy định về nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện phải xác định cụ thể diện tích đất được phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng được kiểm soát từ bước cơ quan có thẩm quyền tổ chức quyết định chủ trương đầu tư, đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án thông qua quy định về việc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào quyết định chủ trương đầu tư, kết quả đấu giá quyền sử dụng đất, kết quả đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án.
Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, Luật Đất đai sửa đổi quy định cụ thể: thông qua cơ chế Nhà nước thu hồi đất để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án, chuyển mục đích sử dụng đất của người đang có quyền sử dụng đất ở, đất ở và đất đất khác.
Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 đã loại bỏ quy định khung giá đất của Chính phủ. Quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm, được công bố công khai và áp dụng từ ngày 1.1 mỗi năm.
Luật mới quy định rõ nguyên tắc định giá đất, căn cứ xác định giá đất; đồng thời quy định UBND cấp tỉnh sẽ xây dựng, trình HĐND quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ 1.1.2026; Ngoài ra, luật còn quy định người sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Bổ sung quy định tiền thuê đất hàng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 5 năm tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Mở rộng thành phần hội đồng thẩm định giá đất, ngoài các cơ quan chuyên môn trực thuộc UBND, còn có đại diện HĐND, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, chuyên gia về giá đất để đảm bảo tính độc lập khách quan trong quá trình định giá.
Phân cấp thẩm quyền quyết định giá đất, cụ thể cho chủ tịch UBND cấp tỉnh, chủ tịch UBND cấp huyện. Đồng thời, quy định cụ thể các phương pháp định giá đất bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất; trường hợp, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất.
Chương X của Luật đã quy định chuẩn hóa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Quy định rõ thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận nhằm phân định rõ quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của cơ quan nhà nước thông qua việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu, tách riêng giữa vai trò quản lý nhà nước (việc công nhận quyền sử dụng đất) với việc cung cấp dịch vụ công của cơ quan đăng ký (việc cấp Giấy chứng nhận), đưa công tác cấp Giấy chứng nhận được chuyên nghiệp hóa, làm cơ sở cho việc thống nhất công tác đăng ký đất đai, quản lý hồ sơ địa chính từ trung ương tới địa phương.
Bổ sung các quy định:
Giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định các loại giấy tờ khác về quyền sử dụng đất có trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 cho phù hợp với thực tiễn của địa phương (Khoản 5 Điều 141).
Đăng ký biến động đất đai đối với trường hợp có thay đổi về quyền sử dụng đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm, quyền sở hữu công trình ngầm.
Đăng ký đất đai
Thực hiện đăng ký bắt buộc về quyền sử dụng đất và đăng ký biến động đất đai, đồng thời có chế tài cụ thể, đồng bộ ngăn chặn các trường hợp giao dịch không đăng ký tại cơ quan nhà nước. Quy định hình thức đăng ký đất đai, đăng ký biến động đất đai được thực hiện đăng ký trên giấy hoặc đăng ký trên môi trường điện tử và đều có giá trị pháp lý như nhau. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất.
Luật Đất đai sửa đổi quy định: thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì cấp một giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình trên giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
Luật cũng quy định việc cấp giấy chứng nhận cho trường hợp đất không có giấy tờ trong trường hợp không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp giao đất trái thẩm quyền và được UBND cấp xã xác nhận là không có tranh chấp. Thời điểm áp dụng được kéo dài tới trước ngày 1.7.2014.
Luật Đất đai sửa đổi tiếp tục phân cấp thu hồi đất cho địa phương, đẩy mạnh phân cấp cho UBND cấp huyện.
Bãi bỏ quy định phải trình Thủ tướng Chính phủ có văn bản chấp thuận đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư.
Phân cấp cho HĐND cấp tỉnh quyết định chuyển mục đích đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác đối với các dự án này.
Luật mới bổ sung một chương về Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai và cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai với các quy định về trách nhiệm, thời gian các bộ, ngành và các địa phương đưa hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai vào vận hành, khai thác.
Cùng đó, quy định cụ thể về:
Công bố, công khai các thủ tục hành chính về đất đai; trách nhiệm thực hiện thủ tục hành chính về đất đai; trình tự thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất.
Kết nối liên thông cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai với cơ sở dữ liệu của các bộ, ngành có liên quan và quy định về dịch vụ công trực tuyến và giao dịch điện tử về đất đai nhằm tạo công cụ để người dân, doanh nghiệp có thể truy xuất, kiểm tra quá trình giải quyết thủ tục hành chính về đất đai của cơ quan giải quyết thủ tục trên môi trường điện tử.
Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 đã đáp ứng yêu cầu hoàn thiện đồng bộ chính sách, pháp luật về quản lý và sử dụng đất phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, để nguồn lực đất đai được quản lý, khai thác, sử dụng tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất; đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, công bằng và ổn định xã hội; bảo đảm quốc phòng, an ninh; bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu; tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.
Trên đây là toàn bộ chi tiết về các điểm mới của Luật Đất đai năm 2024, ldlawyer thân gửi đến quý bạn đọc!
